Với đơn giá đất được điều chỉnh hàng năm cho sát với giá thị trường cộng với tỷ lệ xác định đơn giá thuê đất được điều chỉnh tăng lên gấp 3 lần, tiền thuê đất hàng năm thật sự là nổi lo cho các doanh nghiệp đang thực hiện việc thuê đất và trả tiền thuê đất hàng năm.

     Khoản 3 Điều 7 của Nghị định số 142/2005/NĐ-CP đã quy định:

     “Người được nhà nước cho thuê đất mà ứng trước tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất thì được trừ vào tiền thuê đất phải nộp; trường hợp hết thời hạn thuê đất mà chưa trừ hết tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất thì được trừ vào thời hạn được gia hạn thuê đất tiếp theo.

     Trường hợp hết thời hạn thuê đất, nhà nước thu hồi đất thì tiền bồi thường đất, hỗ trợ đất chưa trừ hết vào tiền thuê đất, được bồi thường theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ khi nhà nước thu hồi đất”

     Nay quy định nêu trên được bổ sung như sau:

     “Trường hợp người được nhà nước cho thuê đất thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo phương án được duyệt. Mức được trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.

     Số tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng còn lại chưa được trừ vào tiền thuê đất phải nộp (nếu có) được tính vào vốn đầu tư của dự án.”

     Một điểm mới khác mà các nhà đầu tư cần quan tâm là theo quy định trước đây việc khấu trừ tiền bồi thường, hỗ trợ và tái định cư vào tiền thuê đất được thực hiện hàng năm vào thời điểm nộp tiền thuê đất.

     Với chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng là cố định (bất biến), trong khi tiền thuê đất phải nộp lại được điều chỉnh thường xuyên (05 năm một lần) thì rõ ràng là nhà đầu tư bị thiệt thòi.

     Nay quy định nêu trên đã được sửa đổi như sau:

     “Số tiền đã ứng trước về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt được trừ vào tiền thuê đất phải nộp, được quy đổi ra số năm, tháng tương ứng phải nộp tiền thuê đất theo giá thuê đất tại thời điểm xác định tiền thuê đất phải nộp kỳ đầu và được xác định là số năm, tháng đã hoàn thành việc nộp tiền thuê đất hàng năm”

     Theo đó thì 02 khoản chi phí bồi thường và tiền thuê đất đã được quy về cùng mặt bằng giá, bất hợp lý nêu trên đã được tháo gỡ.

     Nghị định số 121/2005/NĐ-CP cũng quy định rõ chính sách khấu trừ vào tiền thuê đất của từng thời kỳ đầu tư cụ thể như sau:

     “- Trường hợp nhà đầu tư thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo phương án đã được phê duyệt theo chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi nhà nước thu hồi đất trước ngày 01/10/2009 thì được trừ chi phí bồi thường, hỗ trợ đất vào tiền thuê đất phải nộp, mức được trừ không vượt quá số tiền thuê đất phải nộp.

     - Trường hợp nhà đầu tư thực hiện ứng trước tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và kinh phí tổ chức thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng theo quy định tại Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 của Chính phủ thì được trừ số tiền đã ứng trước vào tiền thuê đất phải nộp theo quy định tại Điều 15 Nghị định số 69/2009/NĐ-CP.”

     (Ngày 01/10/2009 là ngày Nghị định số 69/2009/NĐ-CP có hiệu lực thi hành).

     Xoay quanh chính sách khấu trừ số tiền đã ứng trước về bồi thường, giải phóng mặt bằng vào tiền thuê đất phải nộp vẫn còn điểm vướng mắc phải chờ thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính, cụ thể như:

     Số tiền đã ứng trước về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trừ vào tiền thuê đất phải nộp được xác định đối với toàn bộ diện tích đất thuê hay chỉ được xác định đối với diện tích đất có thu tiền thuê đất?

     Đây là vấn đề được các nhà đầu tư đặc biệt quan tâm vì ảnh hưởng rất lớn đến giá thành đầu tư của các dự án kinh doanh bất động sản.

     Rõ ràng là chính sách mới đã thể hiện sự hài hòa hợp lý hơn giữa lợi ích của nhà nước với lợi ích của nhà đầu tư. Đề nghị các nhà đầu tư quan tâm theo dõi để kịp thời nắm bắt các chính sách mới và đưa ra những quyết sách đầu tư đúng đắn./.

Bình Dương, ngày 16 tháng 5 năm 2011

vuongnam30@yahoo.com